(Preis)rückkehr zur Normalität

Die Trendwende liest sich am besten in der Agenda der Notare. Wo noch vor Jahresfrist hektische Betriebsamkeit herrschte und manche Abschlüsse erst nach langem Vorlauf „veraktet“ werden konnten, ist derzeit spürbar „Luft nach oben“.

„Der Rückgang ist nicht zu leugnen“, so Sylvain Bavier, Sprecher des frankophonen Flügels der Fédération des Notaires (kurz: FedNot). Zugleich räumt er ein, dass „wir sogar größere Einschläge befürchtet hatten“. Gerade im Vergleich zum Vorjahr, als besonders im zweiten Trimester die Zahl der Transaktionen alle Erwartungen übertraf.

In der Zwischenzeit habe sich die die Aktivität auf dem Markt und damit auch in den Notarstuben „wieder auf die Zeit vor der Pandemie eingependelt“. Wichtiger sei aber „die neue Vernunft, die bei den potenziellen Käufern auf einem zwischenzeitlich wild gewordenen Markt wieder eingekehrt ist“. Kurzum: Ruhe respektive Stockung bedeutet letztlich vor allem „Rückkehr zur Normalität nach zwei außergewöhnlichen Jahren, in denen manche offenbar den Sinn für die Realität verloren hatten“.

In Zahlen: In den beiden Pandemiejahren stiegen die Preise summa summarum um vierzehn Prozent. Jedoch dürfte sich die Stockung, so die Einschätzung von Sylvain Bavier, auf „vielleicht vier bis fünf Prozent“ belaufen, so dass die Ertragsmarge weiterhin beachtlich bleibt. Auch zeigt seine Erfahrung aus zahlreichen persönlichen Kontakten, dass „der Branche in der Zwischenzeit bewusst geworden ist, dass die Preise während zwei Jahren völlig überdreht waren“.

Angesichts der unverhältnismäßig gestiegenen Nachfrage wurden gerade bei Häusern Preise aufgerufen… und gezahlt, die „zwei Jahre zuvor schlicht undenkbar gewesen wären“ (ganz besonders bei ausreichendem Grün). Zumal die neuen Besitzer teils nochmals recht viel Geld in die Hand nehmen mussten, um einen mancherorts unübersehbaren Renovierungsbedarf abzudecken. Was aber bei Zinsen von „damals“ im Schnitt unter einem Prozent und bei erträglichen Preisen für Baumaterialien merklich leichter war als heute.

Hintergrund: „Vielfältiger“ deutlich höher

Besonders auf dem Häusermarkt ist der „Preisverfall“ derzeit (noch) weniger gravierend als bei Wohnungen. Denn Häuser werden vor allem von Selbstnutzern erworben, meist fernab jeder Rendite. Dagegen ist der Markt für Wohnungen anfälliger für Preiskorrekturen, gerade auch da er vorher spürbar überhitzt war. Hier haben vor allem Anleger investiert und die Preise „unnatürlich“ in die Höhe getrieben. Die Rechnung war eine einfache: Der Kauf eines Appartements als Geldanlage ließ sich mittelfristig über die Mieteinnahmen abgelten. Der Ertrag einer Immobilie errechnet sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu erwarteten jährlichen Mieteinnahmen. Ein Prozedere, das Experten Vervielfältiger nennen, heißt: die Anzahl an Jahren, bis die Mieten den Kaufpreis wieder hereingeholt haben. Früher waren Vervielfältiger von 12 bis 15 üblich, jetzt steigt die Quote teils auf das Doppelte. Der Grund sind die deutlich höheren Zinsen, die Anleger für Kredite zahlen müssen. Gestiegene Wartungskosten durch höhere Materialpreise und teurere Handwerker knabbern zusätzlich an der somit recht überschaubaren Rendite.